评论:几个法律上的悬念

时间:2014-05-28 06:51:00作者:党小学新闻来源:正义网-检察日报

评论投稿打印转发复制链接||字号

分享到:

  不确定赵渠阳一方是否受到懂法者的指点,但由其妹妹、侄女提起侵权诉讼,在客观上让买卖合同效力有了悬念。因为,如果赵渠阳本人起诉要求认定买卖合同无效,根据2012年最高法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”的规定,买卖合同不可能推翻。  

  买卖合同是否有效?这是悬念之一。从报道来看,证据对原告不是很有利。正如中国政法大学范世乾副教授所指出的,刘娟手中有一份1988年村委会出具的购房证明,上面明确表示当时村委会把房屋卖给了赵渠阳。如果原告拿不出有力证据来推翻这份证明,小楼房就是赵渠阳个人财产而不是遗产,赵渠阳有权处置。  

  有权处置,并不意味着买卖合同必然有效。集体土地上房屋不得买卖,这在理论和实践上都已无争议。悬念在于:原告以赵渠阳私自处分共同遗产为由要求确认买卖合同无效,法院会以集体土地上房屋不得买卖为由确认合同无效吗?这是悬念之二。从法理上,法院审理不应超出诉讼各方主张范围,所以,不经当事人主张以其他理由“擅自”判决合同无效的可能性,不大。但这样判在效率上确实比较高。因为,既然赵渠阳一方的目的是解除合同,那么,一旦这个诉讼达不到目的,以上述理由提起新的诉讼,就将是他们下一步的行动。  

  一旦赵渠阳提起这一“新的诉讼”,买卖合同将被认定无效,将无悬念。但刘娟一方想必也不会“束手就擒”,或提起反诉,要求对方作出赔偿。法院会判赔偿吗?赔偿多少?这是这一纠纷的最大悬念。法院曾对北京通州宋庄画家村类似纠纷作过判决。笔者以法律规定为依据,结合宋庄画家村案判决,对该案判决走向做一大致判断。  

  合同法第42条规定当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。这就是通常所说的信赖利益损失,当事人因相信合同有效而合同事实上并不存在导致受损。宋庄画家村案判决认为,对于买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围,出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故出卖人应对合同无效承担主要责任。最终,判决卖房人依照房产现值返还买房画家9万余元,根据房屋宅基地区位评估价赔偿画家损失18万余元。  

  赵渠阳和刘娟在当初交易时,是否知道农宅不得卖给村集体以外的人,双方有无过错及多大,尚不得而知,这也正是该案与宋庄画家村案不同所在。对于过错责任,合同法第58条规定,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。从目前双方提供的证据看,虽然得到多大补偿尚难确定,但刘娟享有房屋增值利益,应无疑问。

[责任编辑:刘帆] 下一篇文章:评论:反悔让人很难受