电梯管理收费各地法规不统一 物业纠纷矛盾日趋加剧

时间:2013-02-20 06:51:00作者:党小学新闻来源:正义网-检察日报

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  业主说:“我不用电梯,干吗要交费”;物业说:“电梯是公共设施,一层业主有义务分担费用”。一个争论了多年的话题仍没统一法律规范,各地做法五花八门,为物业纠纷甚至更大矛盾埋下隐患——

  

  “我们家基本不用电梯,干吗要交电梯费?”这是不少一层住户的疑问。记者调查发现,除了个别地方免收或适当少收,在绝大多数城市,一层住户都要和其他楼层的业主一样,一分不少地交。 

  交是交了,但心里未必服气,也有人走上法庭较个真。这个问题争论已久,但目前仍没有统一法律规范。

  法院:不用电梯也得交费

  “我住一楼,从不坐电梯,交哪门子电梯费?”北京的徐女士认准这理,拒绝给物业公司交电梯费,物业费则一分不欠。2012年,她所在小区物业公司北京鸿鹄物业管理有限公司将其起诉到北京市丰台区法院,要求她交纳2006年7月至2009年6月以及2010年7月至2012年6月的电梯费,共计7300余元,及逾期滞纳金500元,并承担诉讼费。 

  物业公司要求交费的理由是,徐女士入住时,与公司签订了《前期物业管理委托合同》,合同约定物业费收费标准为1.78元/建筑平方米/月,其中电梯费的收费标准为0.8元/建筑平方米/月,未按期交纳物业费的按日加收滞纳金3‰。 

  “电梯对一楼业主纯属无用设施,凭什么要交电梯费?”徐女士在法庭上反驳。她认为,作为一层业主,进出家门用不着电梯,自己不是电梯受益人。当初和物业公司签《前期物业管理委托合同》,规定每年要交包含电梯费在内的物业费,但自己如果不签合同就拿不到钥匙,合同本身不具有合理性。 

  丰台区法院审理认为,物业公司为业主的房屋提供了物业服务,业主作为房屋产权人,在享受物业服务之后,应当交纳物业费。楼道电梯属于公共设施,其设立的目的在于服务全体业主,其费用理应由全体业主共同负担,且双方已经就电梯费的负担在物业管理合同中进行了约定,该约定对双方均有约束力。 

  2013年1月,法院作出判决:徐女士支付6800余元电梯费。 

  和徐女士一样较真的业主还有不少,北京也有一些: 

  2009年11月,家住一层的业主古先生以自己没有使用电梯为由拒交电梯费,经北京市第一中级人民法院判决,古先生向物业公司全额交纳所欠费用。法院认为,物业合同中未约定住一层不交纳电梯费的相关内容,古先生以没有使用过电梯而不应交费的理由缺乏事实和法律依据。 

  虽然家住一层,但由于在“全体业主均应交纳电梯运营费用”的物业管理协议上签了字,2010年4月,田先生被北京市通州区法院判决向物业公司交纳电梯费。

  交不交电梯费 业主少有发言权

  记者在网上搜索发现,关于一楼业主交不交电梯费的报道并不少见。为什么出现这么多纠纷? 

  从一个数据,不难看出端倪:北京市建委曾对物业纠纷作过一项调查,发现由开发商遗留的问题导致的物业纠纷,竟然占40%以上。 

  北京市律师协会消费者权益法律事务专业委员会主任、北京市汇佳律师事务所主任邱宝昌告诉记者,根据法律规定,前期物业管理公司由开发商指定,而很多开发商自己就设有物业公司,双方之间有千丝万缕的关系,有的甚至是“父子关系”,要让一层业主少交或免交电梯费,怎么可能? 

  “物业公司都是利益集团,业主与物业公司表面上看似对等,实质上并不对等,业主没有选择物业公司的权利,没有话语权,不大可能对等协商物业费,这也正是物业纠纷的根源所在。”邱宝昌说。 

  物权法第70条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定:物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。 

  丰台区法院的法官告诉记者:电梯作为建筑物内的公用设施,属于全体业主共同所有,无论是住在高楼层还是低楼层,每一位业主都有使用电梯的权利,同样必须承担起维护电梯正常运行的义务。“一层业主认为自己不属于受益人,拒绝交纳电梯费的抗辩意见缺乏依据,法院一般不予采信。”

  北京:首层业主交30%电梯费政策“难产”

  据了解,2003年6月我国颁布了《物业管理条例》,国家发改委、建设部随之又制定了《物业服务收费管理办法》,由各地制定具体的实施办法。之后,北京市发改委、建委对当时北京现行的普通居住小区、高档住宅、经济适用住房三个物业服务收费管理办法进行了整合修订,并向社会公开征求意见,拟定了《北京市物业服务收费管理办法》(草案)和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》(草案)。 

  《北京市物业服务收费管理办法》(草案)规定了电梯运行维护费标准及分摊办法:业主大会成立前,按照房屋买卖合同、物业服务合同中约定或物业管理公约中的约定执行;业主大会成立后,按照业主大会的决议执行。不符合以上条件的,暂按以下办法分摊计算:电梯运行服务首层住户,只需交纳其他楼层住户电梯运行维护费的30%;执行物业服务收费政府指导价的住宅区,电梯运行维护费由物业管理企业按不高于电梯运行维护费政府指导价收费标准执行。 

  2005年7月,北京市发改委和建委对两个草案进行了听证,但听证后正式发布的《北京市物业服务收费管理办法》(试行)则规定,物业服务收费实行市场调节价和政府指导价;实行市场调节价的物业服务收费,收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定;实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度。草案中让一层业主寄予厚望的“首层业主交30%电梯费”的规定,在正式文件中却被删除。也就是说,出台的《北京市物业服务收费管理办法》(试行)并没有解决一楼住房交电梯费的问题,而是留下了一个“尾巴”。 

  邱宝昌正是当年几十位参与听证的代表中的一位。他回忆说,听证会的重点是物业费怎么收、收取的标准,虽然草案中有“首层业主交30%电梯费”的规定,但这并不是听证的重点。“‘首层业主交30%电梯费’应当写进正式的规定,但在最终出台的正式规定中被删去,不知道什么原因。”

  各地收费方式不一,沈阳“一楼不交”

  记者发现,目前关于一楼业主交电梯费主要有三种情况:一是物业公司采取“一刀切”的统一标准收费,一楼业主用不用都要交。二是按楼层不同实行差别化对待,要么按楼层划段交费,1至10楼为一档,11至20楼为一档,21楼以上为一档;要么按楼层不同交费,费用逐层提高。三是根据“谁使用谁付费”的公平原则,一楼业主不交电梯费。其中,第一种方式为主流。 

  广东省佛山市电梯收费标准分为两类,一类是1楼至4楼为一标准,5楼以上楼层则每平方米每月增加2毛钱;另一类是同一收费标准,按房屋面积收取。 

  江苏省苏州市则规定,电梯费分为正常使用、物业管理及更新费用三种组成部分,不带负一层的楼房一楼业主不需支付电梯使用费,但因电梯是公共设施,每位业主都要承担维护责任,电梯需要更新时则需支付电梯更新费。 

  辽宁省鞍山市的《物业收费管理实施办法》规定,电梯年安全检测费用采取按户据实分摊的方式收取。电梯定期常规保养、零星配件及维修等费用采取按户据实分摊的方式收取,但不得超过每户每月15元。不使用电梯的住宅底层或原始设计不停靠的楼层业主,不交纳电梯服务费。电梯大修及更新改造费用,从住宅专项维修资金中列支。 

  上海市《住宅物业服务分等收费标准》规定,电梯运行费用包括:电梯运行(电耗)、电梯定期常规保养、零星配件及维修(每台电梯年支出1000元内)、电梯年安全检测;底层或原始设计不停靠的,不支付此项费用;如需使用按合同约定结算与分摊。 

  福建省福州市的收费方式更是各式各样:有的小区对一楼业主不收,甚至二楼业主也不用交;有的一楼和二楼的收费标准与高层业主不一样,一二楼参照无电梯住房的收费标准,相对略低。 

  2012年8月1日起,《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》施行,规定住宅小区业主要按面积交电梯运行费,每平方米每月0.35元。 

  2004年7月,辽宁省沈阳市下发了《关于进一步明确高层住宅楼电梯收费问题的通知》规定:电梯运行服务收费标准,每月每人12元;高层住宅楼设有地下停车场的,一层住户应交纳电梯运行服务费,高层住宅楼无地下停车场的,一层住户可不交纳电梯运行服务费。 

  “免收、减收一楼业主电梯费,真正体现了民法的公平原则,对于化解电梯收费矛盾起到了积极作用。”一位长期关注物业收费的律师表示。

  西安:市民大讨论,收费渐趋合理

  北京的林先生给记者算了一笔账,按照0.8元/建筑平方米/月标准计算,100平方米的房子,每个月要交80元电梯费,70年产权期就要交6.72万元,差不多能买回一辆小车了。“如果把城市所有一层住户算上,那可是个天文数字。” 

  电梯实际发生的费用主要分为运行费(即电费)、维护费两大部分。那么,这笔费用到底有多大?据《新京报》报道,北京美丽园小区一年一部电梯电费是1584.05元,而电梯维护费大概是每部每年3000元,一部电梯一年的维护运行费约5000元。而按政府指导价管理的电梯运行维护费用标准计算,一部电梯每年要收2.9万元至3万多元。算下来,一部电梯物业公司每年可能赚取利润2.4万元,全小区111部电梯,物业公司一年就能赚260多万元。 

  根据《北京市物业服务收费管理办法》(试行)第13条规定,电梯运行维护费依据实际支出,按建筑面积或户合理分摊,具体办法由业主与物业管理企业协商确定。协商达成一致之前,电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。这也表明,物业公司是不能从电梯费中营利的。 

  一层住户到底要不要交电梯费?去年底,《华商报》就这个问题在陕西省西安市进行了大讨论,主要形成了两种对立的观点: 

  一是电梯费必须全体业主承担,不管坐不坐。陕西许小平律师事务所律师张举会说,按照物权法规定,电梯属于小区共有部分,不能以不坐为由拒绝履行维护正常运行的义务。不管坐不坐,电梯费必须由全体业主承担。 

  二是不使用,有权向物业公司要求不交费。关于高层住宅小区电梯费收取办法,陕西众邦律师事务所李小东律师说,在全国范围内目前没有明确统一的标准,但不少物业公司对一楼业主有“优惠政策”,免收或少收。 

  2012年12月,《华商报》组织物业公司、律师、业主代表共聚一堂,召开“圆桌会议”探讨一楼电梯费该不该收。最终形成共识,物业公司倡议对一楼电梯费实行区别收取。心晴雅苑、文景苑等小区10家物业率先响应,所服务的10家小区一楼业主不再收电梯费。 

  邱宝昌认为,电梯是公共设施,一楼业主与其他层业主都是电梯的共同所有权人,一楼业主具有维护公共设施的义务,“一楼业主不交电梯费显然不合理”。但是,一楼业主又不使用电梯,交与其他高层使用电梯多的业主同样的电梯费也不尽公平,“一楼业主可适当少交”。 

  “我认为实行阶梯式或划段式标准收取电梯费,既公平也合理。”邱宝昌说。

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